莱坊回顾2014年第二季度上海房地产市场情况，显示超甲级写字楼仍然受到市场热捧，零售市场租金出现小幅下降，投资市场观望情绪浓厚。
甲级写字楼
第二季度，上海甲级写字楼存量已达677万平方米。二季度，恒基688广场和尚浦领世二期两个甲级写字楼项目交付，为上海市场带来14.1万平方米新增面积。其中，恒基688广场位于静安区南京西路688号，是一座地上24层高的大厦，包含两层商业裙楼和22层办公空间，写字楼总建筑面积约为60,000平方米。尚浦领世二期则位于杨浦区新江湾城板块，十座写字楼中已有四座（包含一座会议中心）与耐克签约。
写字楼需求持续强劲，甲级写字楼总体空置率为3.9%，和上季度持平。二季度，由于市场持续释放新增供应，租户选择增多，部分业主为吸引租户调低了租金，甲级写字楼总体租金环比下跌1.1%至每天每平方米人民币8.9元。同时，租户扩张趋势明显，部分租户选择租赁更大的办公空间，例如，一家来自日本的汽车制造公司租赁了金虹桥国际中心低区整层约2,000平方米面积。
浦东和浦西的租金差距持续扩大至每天每平方米人民币1.1元。浦东市场持续火热，空置率环比下降0.9个百分点至0.6%，创历史新低，其中竹园商务区已几乎没有空置面积，而浦东的甲级写字楼租金亦环比上涨3.9%至每天每平方米人民币9.6元。而在浦西市场，黄浦、静安等区域的部分业主正面临着一批租户的租约到期，他们调低了租金以吸引新的租户，从而使得浦西的租金环比下降4.2%至每天每平方米人民币8.5元，而空置率仅环比微升0.7个百分点至5.9%。
超甲级写字楼仍受到市场热捧。尽管浦西的写字楼租金延续了上个季度的下行趋势，但超甲级写字楼的租金几乎不受影响，第二季度，上海超甲级写字楼租金逆市而行，环比微升0.8%至每天每平方米人民币12.2元。
展望未来，以新兴商务区为首的写字楼市场将持续释放新增供应。第三季度，SOHO复兴广场、虹桥天地1号楼、浦江国际金融广场等项目将入市，预计将为甲级写字楼市场新增约24.4万平方米面积。原计划于二季度交付的数个写字楼项目已经延期至2014年下半年，而虹桥商务区约90万平方米的办公面积或将于2014-2016年如期登场。考虑到未来庞大的新增供应，上海部分写字楼项目可能调整它们的交付时间，以避免激烈的竞争。
零售商铺
零售物业供应方面，第二季度新开的商场包括有浦东的“世博源”购物中心和松江的“万达广场”。由于新开业商场的体量都较大，将二季度的零售新供应推高至295,100平方米，同比增长160%。位于世博会原址的“世博源”购物中心在4月23日正式开业，为上海增添了一座新的商业地标建筑。“世博源”是由之前的“世博轴”改建而成，其主体建筑南北约长1,100米，东西跨度130米，地下两层，地上两层，融合购物、旅游观光及城市文化展示于一体。该购物中心的总建筑面积约为330,000平方米，其中纯商业面积约有108,000平方米。作为松江区内投资最大的一站式城市综合体，松江万达广场于5月31日开业。位于上海市松江新城国际生态商务区，松江万达广场是万达集团在上海的第五个项目，所含商业零售面积约187,100平方米。
零售需求表现稳定，五一小长假推动了零售行业零售额稳步上升。5月份，上海实现社会消费品零售总额人民币710.78亿元，同比增长8.3%。而1-5月上海共实现社会消费品零售总额3469.05亿元，同比增长7.5%。在五一黄金周，据上海商委统计，451家大中型商业企业节日3天（5月1－3日）共实现零售额人民币32.98亿元，同比增长10.7％；与2014年春节黄金周销售额5.5％的同比增速相比，提高了5.2个百分点。5月1日当天，零售额达到高峰值，大中型商业企业共实现零售额11.81亿元，同比增长18.2％。
核心商圈平均租金环比微跌0.7%至每天每平方米人民币57.7元。平均租金下跌的主要原因是由于淮海中路西段（陕西北路至成都路之间）的街铺多在第一季度租约到期，商家陆续搬离淮海路，造成大面积空铺，致使目前淮海中路西段的街铺租金报价下降至每天每平方米人民币40-45元，拉低了整体市场的租金水平。淮海中路街铺租金出现下行，而购物中心租金仍保持平稳。第二季度，淮海中路沿线购物中心首层租金保持在每天每平方米人民币47.3元，与上季度的租金水平持平。而从整体市场来看，徐汇区的港汇恒隆广场的租金报价上涨明显，环比上涨5.6%至每天每平方米人民币95元，录得全市购物中心租金最高水平。第二季度，核心商圈购物中心的平均空置率较上季度下跌0.3个百分点至7.1%。818广场在经过租户调整后空置率从上季度的50%下降至二季度的30%。
零售商对市场态度乐观，数家国际品牌选择在上海开设新店。巴宝莉（Burberry）位于上海嘉里中心的三层旗舰店于4月14日开业，该店是巴宝莉亚洲区域内最大的也是产品线最全的店铺。普拉达（Prada）则在4月15日在上海尚嘉中心店开出新店，新店分为上下两层。法国男装及鞋履品牌伯尔鲁帝（Berluti）也于4月份正式进驻国金中心（ifc），开设全球第一家双层旗舰店。快时尚品牌也保持较为稳定的开店速度，第二季度录得多家快时尚品牌的新店开业。4月19日，美国阿贝克隆比&费奇（Abercrombie & Fitch）在中国的第一家店在静安嘉里中心开业，该店共有三层楼面，面积在3,000平方米左右，这也是该品牌继东京店、香港店之后在亚洲开出的第三家店。5月29日，海恩斯莫里斯（H&M）在南京东路的“悦荟上海”（原“353广场”）开设在中国内地的最大门店，面积为3,500平方米共4个楼面，这是H&M在上海的第20家门店。
展望第三季度，零售市场将保持平稳发展，新供稳步增长，租金维持稳定。第三季度，位于长宁区的购物中心金光绿庭预计将开始试营业。作为综合体项目金虹桥中心的商场部分，金光绿庭的建筑面积约为86,000平方米，将引入日本零售商UNY旗下的雅品嘉（APITA）百货作为主力租户，在中国开设首店，面积约为20,000平方米。租金方面，服饰租金增长幅度有限，与二季度持平，而餐饮租金有望小幅攀升。平均零售租金将较第二季度增长1.0%至每天每平方米人民币58.3元。购物中心出租率由于最近几个大体量商场的开业，将微升5个百分点至7.6%。由于电子商务抢夺传统零售市场份额，各商场纷纷积极调整租户结构，增加餐饮比例。位于淮海中路的香港广场将进行大面积的租户整改。香港广场北座三、四层共计5,000平方米将被重新分割，调整成以餐饮为主的业态。徐汇区的港汇恒隆广场近日也引入了两大国际餐饮品牌，分别是法国马卡龙专卖店和新加坡TWG Tea。
投资市场
第二季度上海投资市场观望情绪浓厚，仅录得四宗整栋交易，总投资额同比下降70%至人民币52.2亿元。房地产投资市场可售项目不多、国内经济增速放缓成为市场平淡的主要原因。4月份，香港兴业国际以人民币5.88亿元接手金都苑16号楼共120个单位。该项目位于长宁区中山公园周边，单价在每平方米人民币27,100元。投资者对于未来楼市仍具信心，因此未来该项目改造后将投入住宅销售市场进行散售。5月份，宝矿集团以人民币16.53亿元的价格收购了东方资产管理公司名下的瑞金大厦。位于黄浦区茂名南路的瑞金大厦总建筑面积为46,958平方米，包括32,127平方米的写字楼面积以及4,505平方米的酒店式公寓。根据瑞金大厦目前的租金水平来看，预计收购的毛收益率约百分之五左右，其中写字楼现在平均租金约每天每平方米人民币6元。此外，富力地产以人民币22.24亿元的价格收购虹桥商务区核心区的虹桥绿谷D13项目，至此富力地产成为虹桥商务区核心区土地储备规模最大的开发商。阳光新业继在2014年1月份收购了长宁区银河宾馆主楼后，又在第二季度以人民币7.6亿元的价格完成对其裙楼90%的股权收购。