2016年7月7日（上海）──莱坊回顾2016年第二季度上海房地产市场情况，报告显示写字楼租金继续环比上涨4.2%；零售商铺租金则环比微跌0.2%至每天每平方米人民币55.6元。第二季度上海房地产投资市场录得六宗整购交易。
甲级写字楼
第二季度，上海甲级写字楼市场新增供应约为469,200平方米。
甲级写字楼市场表现活跃。多个写字楼项目竣工交付，为市场新增约469,200平方米的办公面积，新供应环比上涨370%。位于浦东世纪大道，由长江实业开发的世纪汇项目写字楼部分在第二季度交付，为市场带来106,600平方米的办公面积。而位于外滩金融集聚带的外滩金融中心一期（原来的外滩8-1项目）也在第二季度交付。该项目由复星地产开发持有，其一期写字楼面积为70,000平方米。上述两个项目的推出为市场新增共计176,600平方米的办公面积，占二季度新增供应的38%。
第二季度，甲级写字楼平均租金环比上涨4.2%至每天每平方米人民币10元。自2008年金融危机以来，甲级写字楼租金首次达到两位数。
自2016年5月1日起，“营改增”试点计划正式开始，成为第二季度写字楼市场平均租金上涨的主要推力。在新增值税的体系下，之前征收的5%营业税被取消。对于2016年5月1日以后购入的新项目，写字楼业主应按照租金收入的11%缴纳增值税；对于2016年4月30日之前购入的老项目，业主可以选择按照租金收入的11%或者5%缴纳。由于目前写字楼市场的需求较为强劲，不少业主将税负成本转移至租户，大幅上调租金报价，使得甲级写字楼和超甲级写字楼的平均租金分别达到每天每平方米人民币10元和每天每平方米人民币13.5元，环比分别大涨4.2%和6.3%。
第二季度，甲级写字楼整体空置率环比下降0.9个百分点至3.3%。
来自金融及咨询行业的租赁需求依然旺盛，甲级写字楼整体空置率继续下降0.9个百分点至3.3%。核心商务区内，由于制造业企业外迁而出现的空置面积在第二季度已经迅速被律所及金融投资机构消化。第二季度，新兴商务区的空置率下降至4.7%，环比下降2.6个百分点。
制造企业从中央商务区外迁的趋势进一步加剧
全球经济发展不景气，跨国制造企业选择从核心或者中央商务区搬迁至次级商务区及新兴商务区，以削减办公成本，此趋势在第二季度依然十分明显。不少日韩企业已经从中央商务区外迁至次级及新兴商务区，而次级及新兴区域内的写字楼也因为制造企业的入驻，空置面积出现大幅度的下降，第二季度次级及新兴商务区的空置率环比下降了2.3个百分点至3.9%。伊藤忠商事以及NEC都搬迁至中山公园的长宁来福士2座。LG电子迁至闵行的万象城，而韩国CJ集团的CGV则搬入虹桥商务区的虹桥万科中心。中央商务区并未受到由于制造企业撤离而造成的空置面积上升的影响，租金给付能力更高的金融企业很快填满区域内的空置面积，如一家国内资产投资管理公司在环贸广场二期高区租下1,300平方米的办公面积。
P2P公司退租潮致使部分写字楼空置面积增加
近年来在写字楼租赁市场扮演重要角色的P2P 公司由于近期兑付困难而出现大规模的倒闭潮。这些企业通常选址在租金较高的甲级或超甲级写字楼内办公。短期内，P2P公司的撤出确实会推高这些写字楼的空置面积，不过由于包括咨询公司及律师事务所等在内的专业服务类公司对于核心商务区的偏爱，这些新增的空置面积预计将会很快被吸纳。
展望未来，第三季度写字楼市场空置率将有所攀升
若无推迟交付的情况，下半年写字楼市场还将有大约180万平方米的写字楼面积竣工交付。由印尼金光集团开发的浦西第一高楼，位于北外滩的金光中心将为市场带来130,000平方米的新供应。而核心商务区内，兴业太古汇一期将会在下半年交付，该项目位于南京西路商圈，预计将会为市场带来96,500平方米的办公面积。我们预计未来一年上海甲级写字楼的空置率将有所回升，市场租金在业主普遍提价以及核心区域出租情况良好的支撑下将继续上涨，第三季度预计环比上涨2%，未来一年则预计上涨5%。
零售商铺
第二季度，上海零售市场有数家商场开业；需求疲软，零售商开店谨慎，租金略有下跌。
第二季度，上海共有5个商场项目新开业。全市新增开购物中心面积约为360,496平方米，新增供应同比大涨219%。其中，新天地的湖滨道二期在二季度开始试营业，共带来26,000平方米的商业零售面积，预计将在今年年底正式开业。位于长宁区天山路上的缤谷文化休闲广场东座（二期项目）也于4月30日开始试营业，优衣库、星巴克、悠游堂、上影影城IMAX等商家入驻。5月27日，位于静安区（原闸北区）的大宁音乐广场正式开业，该项目为大宁中心广场的一期项目，商场面积约为64,000平方米。在外环线外区域有两座社区型购物中心开业，分别是位于嘉定区的大融城和位于宝山区的宝乐汇生活时尚中心，这两座购物中心的体量均在10万平方米以上。
在控制公款消费、网络商店冲击等因素的影响下，传统零售市场整体表现疲软，营业额增速放缓。市场需求短期内将保持稳定。
“五一”三天小长假期间，上海335家大中型商业企业共实现营业额人民币25.6亿元，同比增长8.2%，增速较去年同期下跌两个百分点。2016年1-5月份，上海社会消费品零售总额为人民币4,327.86亿元，同比增长7.1%，增速同比回落0.9个百分点。其中，住宿和餐饮业实现零售额人民币445.74亿元，同比增长4.0%，增速同比回落4.1个百分点。相较实体店，网络购物发展迅速，在第一季度上海无店铺零售额增长13.1%，其中网上商店零售额增长16.6%，占社会消费品零售总额的比重达10.7%。
第二季度，上海零售租金并未受5月份正式施行的“营改增”税收方案的影响而出现大幅上调。
相反，由于目前市场新供应增加，实体店销售情况又不尽如人意，零售商开店意愿不强，主要商圈的首层平均租金不升反跌，第二季度环比微跌0.2%至每天每平方米人民币55.6元。第二季度，由于部分高端品牌销售情况不佳，静安嘉里中心面临租户调整，租金因此有所下跌，首层租金从每天每平方米人民币75元下调至每天每平方米人民币70元。静安嘉里中心的租金下降导致核心商圈的购物中心首层租金环比微跌0.3%至每天每平方米人民币60.3元。而非核心商圈的购物中心首层租金有所回升，环比上涨1.3%至每天每平方米人民币29.3元。由于一些商场进行品牌调整，部分商场的楼层有大面积空出，二季度上海商场的整体空置率继续环比上升0.8个百分点至9.6%。
随着消费模式的改变，更多的儿童娱乐体验业态进军购物中心，体验业态占比进一步上升。
2月6日，由多媒体动画公司华夏动漫形象有限公司与日本游戏公司世嘉联手打造的室内乐园JOYPOLIS正式开业，该乐园总建面达8,300平方米，选址中环线区域最大的购物中心环球港的三楼及四楼。4月2日，中国首家乐高探索中心在长风景畔广场开业，由全球家庭娱乐巨头默林娱乐集团运营，这也是全球第14家乐高探索中心，占地面积约3,000平方米。6月18日, 全球第一家NBA乐园在新天地湖滨道购物中心二楼开业。这座1,500平方米的NBA乐园由美国职业篮球协会中国公司经营，是全球首家以美国职业篮球为主题的家庭娱乐中心。近几年，儿童娱乐体验在购物中心业态组合中占比逐步上升，从之前的5-10%上升至现在的10-15%。
展望2016年第三季度，预计上海迪士尼乐园正式开业对上海的实体零售有一定的推动作用。
从供应上来看，第三季度约有4-5家购物中心计划开业，新开业总面积约为40至50万平方米，可能会出现一个新供小高峰。预计开业的购物中心有上海中心的商场部分，将为市场带来约40,000平方米的商业面积。从需求上来看，预计零售商开店意愿不强，奢侈品零售实体店扩张速度减缓，各商场招商难度增加。未来一年，我们预计主要商圈的零售租金将稳中有升，年涨幅预计在3-5%左右；同时，整体空置率将升高至10%的水平。
投资市场
“营改增”的全面施行有助于刺激写字楼投资市场的活跃度。
5月1日起全面实施“营改增”的新政策能够降低大宗物业买家的未来自持成本，带动投资市场大宗交易成交量的增加。1-6月，上海房地产投资市场共录得六宗整购交易，成交金额达到人民币110.61亿元，同比增长46%。写字楼物业依然是买家青睐的资产类别。1-6月，写字楼大宗交易成交面积共284, 526平方米，同比上涨88.1%，占总成交面积的49.7%。人民币持续贬值的预期促使海外资本撤出，国内买家已取代海外机构投资者成为市场购买主力。第二季度，中庚地产收购上海城开中心综合项目，包括写字楼、零售和酒店。远洋地产从里昂证券手中购入东海商业中心二期；而安徽山鹰纸业也整购滨江国际广场6号楼作为其企业研发、运营总部。