2017年4月10日（上海）──莱坊回顾2017年第一季度上海房地产市场情况，报告显示甲级写字楼新供高企，主要商圈无新商场开业；第一季度上海房地产投资市场录得13宗整购交易，总成交金额为人民币76亿。
甲级写字楼
第一季度，多栋甲级写字楼竣工交付，市场新增甲级写字楼面积720,000平方米，环比增加9%。
中央商务区及次级商务区的新供市场表现活跃，总计为市场带来460,000平方米的办公面积，占新供总量的64%。南京西路商圈的兴业太古汇二期及徐家汇的徐家汇中心一期均在第一季度交付使用，分别为市场带来73,500平方米和16,000平方米的办公面积。北外滩地标性建筑上海白玉兰广场也在第一季度竣工交付，办公总建筑面积约65,000平方米。2017年第二季度，市场内还将有70万平方米左右的新供入市，虹桥商务区预计将会为市场带来450,000平方米的办公面积，届时虹桥商务区的市场存量将达到120万平方米左右。
第一季度，甲级写字楼平均租金继续维持在每天每平方米人民币9.8元。
第一季度大量新供给写字楼租赁市场带来压力，短期内办公空置面积的急增对核心商务区内写字楼租金的影响尤为显著。第一季度核心商务区租金环比下跌1.7%至每天每平方米人民币11.7元。2016年P2P 金融企业退租潮对于小陆家嘴地区的影响还在持续，许多甲级写字楼业主不得不降低租金报价来维持目前的低空置率。第一季度，小陆家嘴地区写字楼租金环比下跌4.5%至每天每平方米人民币12.5元。另一方面，徐家汇及人民广场区域内律师事务所、快消企业及咨询企业对于写字楼租赁及续租需求仍保持强劲，使浦西中央商务区（不包括核心商务区）的市场租金实现3.6%的环比涨幅。因此，由于各商务区的租金有升有跌，整体甲级写字楼市场租金与上一季度相比继续持平。
甲级写字楼整体空置率回落，环比微跌0.1个百分点至4.2%。
第一季度，各种租赁激励政策发挥作用，甲级写字楼空置率上升的趋势得到遏制。这也是自2016年第二季度以来市场空置率首次回落。尽管核心商务区内有大租户迁出，但由于咨询、律所以及金融企业在核心商务区的新增租赁及续租需求增加，区域内第一季度空置率与上一季度基本持平。因此，尽管区域内有大租户搬离，但空置率仍保持稳定。第一季度，快消、零售企业以及传统咨询、金融企业的租赁需求旺盛，推动上海甲级写字楼市场净吸纳量达到690,000平方米，比第四季度增加约27%。核心商务区第一季度市场净吸纳量约为41,000平方米，这归因于兴业太古汇一期录得不错的入驻率。
新近交付的甲级写字楼市场表现良好。
次级及新兴商务区写字楼市场第一季度表现稳定，市场空置率依然维持在4.4%。区域内新近竣工交付的写字楼签约率较高。位于北外滩的上海白玉兰广场的签约率已经超过50%，入驻企业来自国内建筑、咨询及金融业。兴业太古汇二座、徐家汇中心一期的竣工对所在区域内现有写字楼产生一定影响，分离了它们的一部分租户。例如，方达律师事务所将从恒隆广场一座迁入兴业太古汇，租用约4,000平方米的办公面积；快时尚品牌H&M也将从1788国际中心搬入兴业太古汇，租用了约10,000平方米的办公面积。
徐家汇及后世博区域快消及零售行业租赁活动频繁。
第一季度，快消及零售品牌企业在甲级写字楼租赁市场表现活跃，多家全球知名快消及零售企业迁入新址。例如，百事国际集团和UGG分别在黄浦后世博板块的歌斐中心租赁了约4,000平方米和2,000平方米的办公面积。百胜集团则将从位于徐家汇的港汇恒隆广场二座迁至T20大厦，租用约14,000平方米的办公面积。
2017年二季度，预计甲级写字楼租金将保持平稳。
出于成本控制方面的考量，预计2017年制造企业外迁至次级或者新兴商务区的趋势不会改变，而高端金融、咨询类企业进入核心商务区的需求将不断增大。因此，虽然2017年将会有不少于200万平方米的新增面积入市，但我们认为市场需求可以吸纳这些新增办公面积。预计第二季度和未来12个月内甲级写字楼租金仍将保持平稳。核心商务区由于有新交付的高品质写字楼，2017年租金将有3-5%的涨幅。
零售商铺
2017年第一季度迎来传统供应淡季，上海零售物业市场保持平稳，零售商扩张策略保持谨慎。
第一季度适逢中国春节七天长假，大部分人都会选择回乡过年，业主一般不会选择这个时间段开业，因此主要商圈没有新商场入市。需求方面，零售商扩张态度保持谨慎，或削减未来开店数量，或减少店铺面积，以应对实体店销售增速放缓的局面。由于部分奢侈品牌调整售价策略，缩短国内外价差，奢侈品市场自2016年下半年开始略有回暖。据统计，高端购物中心之一上海国金中心商场在2016年的总业绩超过人民币60亿元，同比增幅超过20%；反观网店销售则已经告别高速发展时期，目前增长趋缓，2016年网上商店销售额的年增幅仅较上一年提升0.5个百分点。
零售消费需求在元旦、春节期间表现较为活跃，但是第一季度销售额增速有所放缓。
旅游和购物仍然是消费热点。春节七天长假期间，上海共接待游客445万人次，实现旅游收入人民币48.68亿元，同比增长分别为10.9%和20.4%。春节期间上海420家大中型商业企业营业额同比增长10.6%，其中环球港、百联滨江购物中心、百联又一城、金桥国际广场、正大广场、长宁龙之梦等10家购物中心实现销售收入人民币3.0亿元，同比增长7.8%。业态方面，文化、休闲、娱乐、运动及儿童等服务性消费需求旺盛，娱乐健身企业同比增速约为15%。
实体零售业的关店潮仍在继续。2月26日，英国玛莎百货上海五角场万达店及莘庄仲盛店正式关闭。然而，另外一方面，也有新品牌入市试水。2月23日，中国大陆首家“维多利亚的秘密”旗舰店在淮海中路力宝广场开张试营业，店铺面积约为2,200平方米，从地下一层到地上三层共四层。
第一季度，上海主要商圈首层平均租金略有回升，环比上涨0.9%至每天每平方米人民币55.5元。去除数个整体关闭进行调整的购物中心，上海整体空置率环比下降1.6个百分点至10.6%。
全市租金最高的购物中心是徐家汇商圈的港汇恒隆广场和人民广场商圈的来福士广场，首层平均租金报价均为每天每平方米人民币96元；紧随其后，南京西路商圈恒隆广场的首层租金报价为每平方米每天人民币92元。目前，主要商圈内商场的首层租金大概保持在每天每平方米60-90元的水平，非核心商圈主要商场则在每天每平方米30-50元左右。从正在招商的项目来看，黄浦区外滩金融中心的首层租金报价约在每天每平方米人民币20-30元，而闵行区上海怡丰城约在每天每平方米人民币10-15元。
中国零售业正在经历洗牌和转型，外资零售商风光不再，而国内零售商则积极探讨零售新模式。
不少外资零售商开始整理中国业务，而中资企业纷纷成为了接盘者。1月份，麦当劳中国以美金20.8亿（约合人民币144.2亿）出售业务给中信股份、中信资本和美国私募股权基金凯雷投资，包括其在中国大陆和香港的业务。早在2016年9月，百胜餐饮集团将肯德基、必胜客中国市场部分运营业务出售给了中国投资公司春华资本和阿里巴巴旗下的蚂蚁金服；同年11月份，可口可乐将持有的1/3中国瓶装厂业务出售给太古，重组以后，太古和中国食品各自拥有可口可乐在中国瓶装业务的一半左右。
另一方面，中国零售商也在寻找机会，谋求转型和突破，实现线上线下的更好融合。1月，阿里巴巴以美金26亿元（人民币177亿元）收购了在香港上市的百货店和购物中心运营商银泰商业。这是阿里巴巴迄今为止实施规模最大的线下交易。2月20日，阿里巴巴又和百联宣布达成战略合作，标志着线上、线下、物流数据供应链相结合的新零售时代的开启。
未来一年，上海市场在零售形态上将呈现购物中心、便利店和网店三足鼎立的局面。
面对激烈竞争，核心商圈内的老牌购物中心纷纷进行改造转型。未来几年，核心商圈零售物业新供仍然有限，新开商场多数位于非核心商圈。第二季度的新开商场大部分集中在闵行区，预计开业的项目包括位于浦东的丁香国际商业中心（47,000平方米）以及位于闵行的上海怡丰城（120,000平方米）、华润万象城（240,000平方米）和爱琴海购物公园（240,000平方米）。除了餐饮，文化、休闲、娱乐、运动、儿童等方面的消费将保持旺盛。未来一年零售物业租金将稳中有升，年增幅约为3-5%左右，购物中心整体空置率水平将维持在10%左右的水平。
投资市场
第一季度投资市场表现活跃，共录得13宗整购交易，总成交金额达到人民币76亿元，同比增长44%。
投资市场活跃的主要原因是由于海外投资受到外汇管控降温，资本转向国内一线城市物业投资市场。第一季度成交的13宗整购交易中包括六宗写字楼、两宗零售及两宗酒店式公寓，半数以上的买家为国内房企及投资管理基金。
写字楼方面，朗诗绿色地产以人民币3.12亿元从太平洋保险购入位于杨浦区的黄兴大楼；江苏盐城投资则以人民币12.4亿元购入杨浦大连路保利绿地广场B1楼；美国贝莱德集团以人民币13.72亿元从沪港联合买入位于普陀长寿路的中港汇大厦。
零售物业方面，吉宝置业中国以人民币5亿元购入位于嘉定的好世广场。此外，江苏盐城投资还以人民币3.55亿元购入保利绿地广场零售物业C1-C2栋。第一季度，酒店及酒店式公寓成交也很活跃，位于长宁的易里酒店式公寓以及黄浦的格澜国际大酒店分别被景瑞及华平投资以人民币1.42亿元和6.1亿元购得。