莱坊回顾2014年第四季度上海房地产市场情况，报告显示写字楼租赁市场上教育培训行业开始崭露头角，零售商铺市场迎来去年供应高峰，投资市场上写字楼仍然是最受欢迎的资产类别。
甲级写字楼
第四季度共有250,630平方米的新增甲级写字楼竣工交付，且都位于新兴商务区，中央商务区未见新增供应。
位于临空商务区的凌空SOHO第四季度的竣工为市场带来了128,130平方米的新增供应。2015年第一季度，上海环贸广场二期预计将竣工交付，将为市场新增58,000平方米甲级写字楼面积。
鉴于中央商务区新增供应有限而租赁需求仍然保持旺盛，该区域内写字楼租金有较大涨幅，并带动了整体市场租金水平的上扬。
第四季度，上海甲级写字楼平均租金环比上涨1.5%至每天每平方米人民币9.0元，空置率也环比下降了1.2个百分点至3.0%。
金融行业对于浦东甲级写字楼的需求依旧十分强劲。
三季度小陆家嘴区域甲级写字楼空置面积在四季度迅速被内资金融企业消化，与此同时陆家嘴周边的花木、竹园等区域也炙手可热。由于浦东主要商务区几乎满租，第四季度浦东甲级写字楼平均租金环比上涨2.0%至每天每平方米人民币9.8元。
而在新兴商务区，教育培训行业开始在租赁市场崭露头角。
继三季度一外资教育机构在杨浦区的宝地广场租赁了4,000平方米写字楼面积之后，第四季度又有一内资教育机构在位于虹桥商务区的虹桥万科中心租赁了9,000平方米的写字楼面积。
由于2014年部分项目延迟推出，加上2015年各个写字楼区域都将有标杆性项目竣工，2015年整个上海甲级写字楼市场将面临竞争激烈。
不同区域将呈现不同的租金走势：上海中心的推出可能会进一步抬高小陆家嘴区域的租金水平;而在新兴商务区由于2015年巨大的供应量，业主对于项目的租金定位将会十分谨慎；对于淮海中路区域，即将竣工交付的上海环贸广场二期将有可能拉升该区域的整体租金水平。
零售商铺
第四季度整体零售商铺市场迎来供应高峰但高端需求疲软的局面。
第四季度迎来商场开业潮，数座新商场集中开业，市区范围和郊县都有新供入市。然而，由于“三公消费”受到抑制，高端零售行业的需求普遍表现疲软，奢侈品零售商的销售业绩亦受到影响。
由于销售业绩不振，奢侈品牌零售商开店计划愈发谨慎。
在从10月至12月的过去三个月内，租赁市场也是喜忧参半，部分品牌由于业绩不佳而纷纷撤店，例如位于静安嘉里中心的法国女装品牌“Paule Ka”以及位于K11的意大利时装品牌“爱上莫斯奇诺”（Love Moschino）。而同时，又有一些品牌选择在上海开设或者增设新店，例如快时尚品牌“飒拉”（ZARA）在上海的最大形象店在南京东路开业；轻奢品牌“迈克高仕”（Michael Kors）在新世界城、来福士广场和国金中心先后开店，扩张速度非常迅速；意大利顶级奢侈内衣品牌“La Perla”亚洲首家男装概念店选址上海恒隆广场于第四季度开业。由于部分购物中心正在进行品牌调整，整体购物中心出租率略有下降，从第三季度的94.0%降至第四季度的93.6%，环比下跌0.4个百分点。
2014年第四季度，上海新开业的商场共计约70万平方米，是2013年第四季度的三倍。
主要商圈共有三家购物中心开业，分别是位于虹桥的金光绿庭和南丰城，以及位于静安寺商圈的富邦晶品中心。2015年1月，浦东第一个高端奥特莱斯项目——上海佛罗伦萨小镇将正式开业，佛罗伦萨小镇位于浦东祝桥镇，在迪士尼乐园和上海浦东国际机场之间，占地约13万平方米。
未来一年新供应较多，预计将有超过20个新建商场开业，为市场带来约为150万平方米的商业面积。
其中代表性项目包括闸北区的大悦城二期以及普陀区的近铁城市广场。而零售需求方面仍然不很乐观，奢侈品销售业绩增速会进一步放缓，服饰类零售商开店保持谨慎态度。考虑到可能出现的供大于求局面，我们预计未来一年零售租金将面临下行压力。
投资市场
第四季度，上海房地产投资市场共录得三宗大宗写字楼交易，总成交金额约为人民币44.4 亿元，表明写字楼仍然是投资市场上最受欢迎的资产类别。