莱坊最新发表的《亚太区洲住宅市场回顾》报告，深入探讨及分析近年区內推出的楼市降温措施，以及对一般住宅和豪宅市场的影响。
近年推出的楼市降温措施：
- 根据政府过去几年的作风，大多数人对中国内地、新加坡及香港政府推出的楼市降温措施都不感惊讶。中国内地、新加坡及香港一般住宅价格一直上升，比雷曼事件后的低位分别上升百分之61、52及108。
- 香港政府向所有价值港币二百万元以上的物业征收最高百分之8.5的双倍印花税，金融管理局亦下令银行收紧银根，导致各大银行调高新造住宅按揭息率0.25厘。在二零一二年，香港一般住宅价格上升百分之23.6。
- 新加坡首次推出覆盖非住宅物业的楼市降温措施，向买入工业物业后四年内将物业转手的业主征收印花税。而新加坡政府亦在最近发表的财政预算案宣布于二零一四至二零一五年提高豪宅的物业税款。
- 中国内地推出「国五条」为楼市降温，包括征收百分之20的资本收益税。不少买家都选择在措施生效前完成交易，情况以上海最为突出，三月份的交投量显著上升。
分析：
- 纵观主要市场的全年价格升幅，在过去十二个月，马来西亚住宅价格升势疲软，相信因为马来西亚大选将至，买家抱观望的态度。在中国内地、新加坡及香港，楼市降温措施对压抑楼价升幅的成效不一。新加坡住宅价格全年升幅虽然收窄，但与政府对第五轮降温措施的期望有所出入。在二零一一年，中国内地住宅价格下跌，但在二零一二年反弹。受低息环境及供应紧张支持，香港住宅价格在二零一三年第一季保持升势。
- 在未来的两至三年，新加坡住宅市场的新供应将显著增加，但香港同期的住宅供应将持续紧绌。由于两地货币皆受制于美元，相信低息环境在二零一五年前仍会持续。在中国内地，收入上升、城镇化步伐加快、小家庭渐多以及缺乏投资选择，皆推动住宅市场向上，相信这些推动因素在中期内都不会改变。
- 新加坡及香港推出保护主义措施，令海外投资者的成交宗数下跌。在二零一二年，新加坡永久居民及非永久居民的成交宗数按年下降百分之23.5。投资香港豪宅的中国内地投资者占总投资者人数的比例则由二零一二年十月的大约百分之30，下跌至二零一三年一月的百分之9.4。
预期之外的结果：
- 国际买家衡量投资选择：受楼市降温措施影响买家转投海外市场，海外买家对英国住宅物业的兴趣亦大大提高，而亚洲买家几乎占英国新建物业买家的一半。同样地，泰国、菲律宾、澳洲、纽西兰、美国及加拿大亦续渐受亚洲买家追捧。
- 商业物业的前景： 现时经济前景不明朗，投资者寻求资金「避风港」、优质回报率及资产增值力高的产品，因此优质商业物业特别吸引投资者。
总结：
- 我们相信近期推出的楼市降温措施将影响交投量及价格。由于每个市场都不同，我们相信未来12个月，新加坡楼价将下调百分之５，香港楼价则下跌不多于百分之10。在中国内地，相信一线城市的住宅价格将会持续上升，但预计二线及三线城市的住宅价格有所下跌。至于马来西亚，相信楼市在大选过后将会转趋活跃。