第一季度，上海制造业投资同比增长26.1%，两年平均增长18.9%。工业战略性新兴产业增长较快，全市工业战略性新兴产业总产值为人民币3,370.83亿元，比去年同期增长34.3%。
莱坊工业服务部中国工业及物流高级董事郑卫华表示：“第二季度，预计将有近30万平方米的物流仓储面积入市，空置率将短期内有所攀升。其中，作为金山区内工业园区存量用地转型升级最大地块，新宜中国携手吉利打造的金山银河一号智慧产业园一期D地块将于6月在金山枫泾工业园区完成交付，预计将为市场带来约65,000平方米的物流仓储面积。在目前上海物流仓储可租面积有限的情况下，第三方物流和生鲜电商的仓储需求持续攀升，市场租金将继续保持平稳增长。 ”
物流地产
第一季度上海物流市场无新项目入市，整体空置率环比下降1个百分点至10%。目前上海可供选择的仓库数量较少，大量物流及仓储需求外溢，进而带动上海周边卫星城市的物流地产建设。
上海物流市场租赁活跃度持续提升，其中来自第三方物流的租赁需求尤为强劲。第一季度，易商位于上海浦东机场和青浦白鹤的物流园皆有第三方物流租户迁入，分别租赁了8,000和12,000平方米的物流仓储面积。
销售和投资
疫情之下，国内经济持续增长，中国物流地产市场成为投资者关注的焦点。其中冷链作为新兴的需求增长来源，高标冷链仓库愈发受到重视，成为新的投资热点。
2月26日，冷链基础设施服务商美库宣布，与全球房地产间接投资管理公司Metropolitan Real Estate正式达成合作。Metropolitan Real Estate将投资美库机会基金一期及二期，并与美库合资开发美库上海青浦项目，总投资规模达5,000万美元。美库上海青浦项目位于青浦区练塘工业园区，占地56亩，总建筑面积约4万平方米，冷库容积40万余立方米，其中包含约12.8万立方米的自动化立体冷库，预计将于2022年年底竣工。
土地市场
第一季度，上海工业土地一级市场延续供应热度，成交形势逐渐回暖，共计成交28幅工业用地，是上季度的近1倍；合计出让面积约141万平方米，环比上升78%。成交量居前的区县分别为闵行、浦东两区，成交面积分别为49万和40万平方米，占全市总成交面积的35%和28%。
莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管杨悦晨表示：“第一季度上海共成交10幅仓储用地，总出让面积约66万平方米。其中浦东共成交5幅仓储用地，均位于临港新片区，出让面积为45万平方米，竞得企业以冷链物流为主。从成交幅数来看，以临港为主导的浦东新区位居首位，共成交13幅地块，占全市总成交幅数的34%。从成交价格来看，第一季度工业用地平均成交地价最高的是普陀区，土地单价达每亩人民币888万元。”