_新建優質寫字樓市場勢頭向好

萊坊發佈最新的《香港每月物業市場報告》，分析了不同物業類型的表現。香港寫字樓市場面臨挑戰，空置率高企，但對高質素寫字樓空間的需求正在增加。九龍區寫字樓供應過剩令市場淡靜，預計明年寫字樓租金將溫和下跌。住宅樓價經歷 5 個月的下跌，在內地買家的推動下，住宅樓價在 11 月上漲。受惠於人才計劃和高收入租客，住宅租賃需求仍然強勁。儘管核心地區的零售租賃活動正在上升，但由於內地旅客消費模式習慣改變和本地市民選擇在假日外遊，預計今年香港零售總額將按年下跌 5%。

甲級寫字樓市場

香港區

隨著2024年即將結束，香港寫字樓市場仍然面對挑戰，香港島的寫字樓空置率高達13.1%。

儘管香港寫字樓市場持續面臨挑戰，但對寫字樓空間的需求仍有穩定增長。雖然市場整體挑戰存在，租賃活動表現向好，尤其是配備高質素設施的新建寫字樓，特別受銀行和金融業租戶青睞。

雖然市場由租客主導，業主仍有機會透過提供現代化的設施和優越的環境、社會及管治（ESG）條件來吸引租客。

展望未來，寫字樓租金的壓力預計將持續，特別在2025年至2026年間預料將有400萬平方呎的新寫字樓投入市場。雖然這些新寫字樓的供應可能會吸引尋求升級或搬遷的企業，但市場吸納這些額外的寫字樓面積仍需時間。總括而言，我們預測2025年香港島甲級寫字樓的租金將下跌0%至3%。

九龍區

2024年11月，九龍區的寫字樓市場仍然顯得相對淡靜。儘管新建寫字樓的完工速度放緩，市場仍面對過去幾年寫字樓供應過剩的情況。這種持續供需不平使租金水平承受壓力，空置率保持高企。

租客活動疲弱，租賃交易按月下跌20%，僅錄得兩宗面積超過10,000平方呎的大型租賃交易。

鑑於市場的不確定性，九龍區的寫字樓租客在續租時積極尋求減租，並調整其寫字樓面積。他們在考慮搬遷時也會謹慎地評估寫字樓租金的性價比。業主正調整租金，增加代理佣金，並提供各種優惠以保持競爭力。2025年九龍區寫字樓市場依然充滿挑戰，預計整體寫字樓的租金將下跌2%至4%。

香港住宅市場:

香港的住宅樓價結束了五個月的跌勢。樓價指數在11月份按月上升0.6%，將今年首十個月的累計跌幅減少到6.8%。

一手住宅市場前景向好，主要由中國內地買家推動，他們尋求長期租賃投資策略。豪宅活動也有所增加。

至於住宅租賃市場方面，自今年二月以來首次錄得租金下跌，租金回落0.3%。然而，我們觀察到一些來自國際公司的外籍專業人士計劃跟家人回流，他們尋找已有裝修，月租70,000港元到120,000港元不等的公寓。黃竹坑和將軍澳較從前更受外派人員歡迎。我們預計住宅租賃市場將保持強勁，預計一般住宅租金將上升3-5%。

展望未來，我們預計發展商將加快處理未售出的貨尾單位並積極推出新盤，將刺激2025年的市場活動。住宅樓價可能上升5%，成交量預計將達到55,000至58,000宗。

零售物業市場:

2024年頭十個月的零售總銷售額預計較去年同期下跌7.1%。預測顯示本港全年總零售總銷貨額可能按年下跌5%，增加了對零售租金和價格調整的壓力。

隨著假日季節臨近，很多本地居民選擇外遊，令年尾零售銷售額進一步下跌。

在2024年，核心區的零售租賃交易逐漸增加，特別是在內地連鎖餐飲、醫藥和化妝品零售商。

在潛在減息和放寬按揭措施的背景下，預計零售商舖投資市場將變得更加活躍。目前的交易主要涉及回報超過6%的銀主盤和商舖。

由於內地遊客的消費習慣和模式正在改變，難以避免零售格局改變。隨著人口老化和勞動力的變化，零售行業必須適應這一不斷演變的商業環境。雖然傳統零售模式仍然面臨挑戰，但社區服務、健康與養生、體育娛樂、藝術文化以及不同類型的非牟利機構等在零售市場冒起。