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2018年三季度写字楼新增甲级办公面积约14.6万平方米

2018年10月25日

甲级写字楼

第三季度,上海甲级写字楼市场新增甲级办公面积约为145,700平方米,与上一季度相比减少42%。本季度市场新增供应仍然集中在浦东及闵行两区。位于浦东世纪大道的泰康保险大厦即浦东金融广场1号楼竣工交付,为市场带来85,700平方米的办公面积,这也是浦东金融广场项目中最后一栋交付使用的写字楼。位于闵行虹桥商务区的中骏广场也在第三季度竣工交付,为市场带来60,000平方米的办公面积。

第三季度,上海甲级写字楼平均租金保持在每天每平方米人民币9.5元。全球经济持续放缓,由于办公室租赁成本占企业日常运营成本较大,因此企业对于搬迁、扩租以及新设立办公室的租赁活动趋于谨慎。面对办公租赁需求的减少,业主方主动降低租金以吸引那些有租赁需求但对成本有严格控制的企业。第三季度,上海甲级写字楼市场整体出租率环比增加0.5个百分点至95%。

第四季度,我们预计上海写字楼市场租金仍将看跌,环比约有1%的跌幅。除去联合办公及银行保险等金融行业租赁活动较多外,其他行业企业的办公租赁需求预计仍将减弱。第四季度市场还将会有超过70万平方米的新供入市,虹桥商务区及前滩的新增供应将占到总量的30%以上。位于核心区域小陆家嘴的富士康大厦预计将在第四季度竣工交付使用。

零售商铺

第三季度,上海有六座商场正式开业或试营业,其中有三座新商场位于黄浦区,两座位于浦东,一座位于徐汇,共为市场带来约41.5 万平方米的零售面积,新增供应量与上季度相比下跌15.3%。新开商场包括黄浦区的凯德晶萃广场和外滩金融中心,浦东的置汇旭辉广场和滨江光合新座以及徐汇区的南洋1931。此外,位于人民广场商圈的上海世茂广场经过一年半的闭店改造,于本季度重新开业。零售消费需求在新零售的带动下保持畅旺,1-8 月上海实现社会消费品零售总额人民币8,179.08亿元,比去年同期增长8.0%。

第三季度,随着多家新商场和翻新后商场陆续开业,各种零售新店纷纷进驻。零售市场上出现了一批中性规模的集合店。例如,淮海627商场(原雪豹商城)在8月份开出了集餐饮、酒廊及零售空间于一体的Mia Fringe,营业面积约为1,600平方米。而来自意大利奢侈品百货Coscia寇莎则将其在上海的首店选址于世纪汇广场,占地面积约为600平方米。国内时装品牌也积极在国内布局,探索新零售店铺模式。9月,海澜集团旗下的国内女装品牌OVV和休闲男装品牌AEX开设的OVV l AEX全球旗舰店选址淮海中路的华狮广场开业,该店铺原为飒拉(ZARA)门店,店铺共三层,总营业面积为1,900平方米。

第三季度,上海主要商圈首层平均租金环比上升1.1%至每天每平方米人民币58.7元。由于南京东路和淮海中路的街铺正在逐步调整,拉升了街铺的平均租金,因此第三季度核心商圈街铺的环比涨幅要高于购物中心。主要购物中心首层平均租金环比微升0.5%至每天每平方米人民币62.4元,而街铺的首层平均租金环比上升1.9%至每天每平方米人民币55.0元。第三季度,主要商圈购物中心的整体空置率环比下跌0.4个百分点至14.4%。

第四季度,我们预计上海主要商圈的零售物业租金将保持稳中有升的态势,其中,主要购物中心的平均租金预计将环比上涨2%而街铺租金将保持稳定。计划在第四季度开业的购物中心有浦东的三林印象城(90,000平方米)和陆家嘴中心L+Mall(120,000 平方米)、虹口区的白玉兰广场(110,000平方米)和星荟中心(72,000平方米)以及黄浦区的新天地广场(30,000平方米)。未来,以潮牌鞋包、配饰首饰、汽车体验店、中小规模的集合店为代表的新零售业态将受到业主的欢迎。

投资市场

第三季度,上海投资市场表现平静,共录得四宗整购交易,较上季度交易量下降67%,总投资金额约为人民币14.8亿元。成交的四宗整购交易中包括三宗写字楼和一宗酒店式公寓交易,半数的买家为国内房企及基金公司。

写字楼投资市场方面,安联集团旗下安联不动产与首峰资金管理旗下的首峰亚洲宏观趋势基金三期及另一联合投资者合作,以9,000万美元收购位于杨浦区国权北路的新湾财智中心6号楼,总建筑面积为19,768平方米。上海祥永通过股权交易的形式将持有的位于闵行区万康路328号的六栋写字楼售予CLH,总建筑面积为43,096平方米,折合交易价格为人民币3.84亿元。