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莱坊推出《上海商务园区市场》概览 2019年 第一季度

2019年6月20日

上海商务园区市场平均租金小幅环比微涨 0.3%至每天每平方米人民币4.25元。高于市场平均租金水平的新项目入市是推动本季度租金微涨的重要因素之一。 外部经济的不确定性,使得企业扩租趋于谨慎,同时近两年新增的市场供应去化放缓导致商务园区的空置率有所增加。第一季度,上海商务园区平均空置率环比增加0.2个百分点至16.4%。

莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管杨悦晨表示:“2019年出台的主要减税政策直接降低了受惠企业的运营成本,间接助力受惠企业竞争力的提升,将节约的资源用于研发和市场开拓,从而催生更多的对于商务园区的空间需求,这些新需求预计将能够缓解近期新供增加带来的市场空置的压力。 展望2019年下半年,上海商务园区市场预计还将有超过90万平方米的面积竣工交付, 其中接近40%的新供位于张江。”

近期政策

2019年年初,中国政府出台多项税收激励政策旨在帮助企业减负。2019年第一季度的减税总规模已经远高于2018年整年,仅增值税一项减税政策的减税规模就相当于 2018年全部减税降费总量。

2019年1月17日由财政部明确的小微企业税 收减免政策,大幅放宽了小微企业的认定标准,大幅提高了小微企业所得税的优惠力度,使更多初创科技企业可以享受到税收减免的优惠政策。

就商务园区市场而言,不断加码的税收优惠政策降低了园内企业的税负,增加了企业利润,推动实体企业健康发展,可能会促生例如扩租和设立新研发中心等新的对于物业空间的需求。

租金

莱坊高级董事及上海办公楼及工业服务部主管张延军
表示:“上海张江区域平均租金约为每天每平方米人民币5元,金桥区域约为每天每平方米人民币4元。漕河泾作为上海最成熟的子市场之一, 平均租金保持在每天每平方米人民币4.85 元。漕河泾浦江子市场租金环比上涨1.1% 至每天每平方米人民币2.72元,区域内小型科研企业租赁活动频繁带动成交租金的上扬。 从短期来看,减税政策的实施对于租金未有影响,但从中长期来看,减税政策使商务园区业主对于未来市场发展具备信心,成交租金将稳中有升。”

供应与需求

第一季度,上海商务园区市场有一新项目入市。位于张江中区由星月投资开发建设的张江海豚湾竣工交付,为市场带来 48,461平方米的新增供应,同时将上海商务园区的市场存量推高至966万平方米。高新技术企业诸如科技研发、人工智能以及新能源汽车制造对于园区写字楼、研发楼的租赁需求相对较多。由于受到财政补贴或者税收减免政策的扶持,这些类型企业为扩大企业规模需要更大面积的办公楼或者研发楼。最近新兴的人工智能及相关企业的扩张速度十分迅猛,对于办公研发楼的面积需求也从前期1,000平方米以内增加至2,000平 方米以上。目前张江、金桥以及漕河泾这些传统的成熟园区是上述企业在选址时的首选。

投资市场
第一季度,上海商务园区市场共有三宗整购交易,其中两宗位于浦东张江子市场,一宗位于长宁临空子市场。普洛斯从瑞力投资手中买下位于浦东张江的上投盛银大厦,该大厦位于张江东区,总建筑面积为53,795平方米,由6栋建筑构成,主要租户为IT和科技类企业。盛大集团将盛腾天地项目售予东久中国,盛腾天地位于张江南区,总建筑面积约为 70,000平方米。

万科则将海航集团位于长宁临空的扬子江国际企业广场收入囊中,扬子江国际企业广场总建筑面积约112,000平方米,由两栋高层和六栋多层研发楼组成。